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隨著澳洲儲備銀行（RBA）歷史性加息，住房貸款市場的動態發生了劇變。過去高度負債的借款人主導市場的時代已經結束。根據最新數據，2024年第一季度，只有5.2%的新貸款發放給負債至少是收入六倍的借款人。這一數字相比於利率處於最低水平時的接近四分之一大幅下降。
儘管這看似令人擔憂，但這一變化實際上為擁有財富的借款人開辟了新的機會，並創造了更加穩定的貸款環境。
隨著利率上升，銀行收緊了貸款標準。自2021年底以來，銀行要求新借款人證明，如果利率上升3個百分點（此前為2.5個百分點），他們能夠應對還款壓力。這一措施雖然限制性強，但有助於防止潛在的按揭壓力，特別是對那些可能難以承擔的借款人來說。因此，中等收入家庭在獲得住房貸款方面面臨更多挑戰，而擁有較大首付款的借款人則依然能夠找到機會。
擁有財富的買家越來越多地利用自身資源來補充首付款，從而成功購房。這一趨勢使得儘管利率上升，房價依然保持在較高水平。許多買家通過之前房產銷售的資本增值或接受親友幫助補充首付款，使自己能夠在這一更為嚴格的貸款環境中有效地操作。
CoreLogic的澳洲研究部門負責人Eliza Owen指出，嚴格的貸款規則使得一些潛在買家退出市場，並減少了投資者的購房行為，因為投資者通常面臨比自住者更高的利率。然而，剩下的買家往往在財務上更加穩健，因為他們的首付較大，貸款額相對收入較小。
有趣的是，現在幾乎三分之一的住房貸款申請人年收入超過20萬澳幣，這突顯了市場向富裕人士的轉變。CBA首席經濟學家Gareth Aird指出，高負債與收入比的貸款下降與RBA加息密切相關，這雖然降低了借貸能力，但同時也推高了平均貸款額。因此，我們看到更多高收入人士和投資者進入市場。
儘管更嚴格的貸款規則讓一些人難以獲得貸款，但它也在一定程度上保護了低收入消費者，避免了潛在的按揭壓力。這是一個微妙的平衡，旨在確保金融穩定的同時，保持市場的可達性。正如Eliza Owen所說，這一環境使得高負債借款人數量回落至2019年前的水平，這在目前比2019年更高的按揭利率環境中，無疑是一個積極的結果。
目前的市場氣候讓潛在的買家更加謹慎。Axton Finance總監Clinton Waters觀察到，貸款通常變得更難獲得，銀行對3%的利率緩衝規定變得更加嚴格。這種謹慎的態度反映在增加的預審階段時間內，許多買家在承擔較大貸款前會更加深思熟慮。
儘管面臨這些挑戰，對於那些願意適應新環境的人來說，仍然有機會。關鍵在於保持信息靈通，保持耐心，並考慮所有可用選項。
雖然房地產市場看似充滿挑戰，但對於那些具有戰略思維的人來說，也充滿了潛力。所以，深呼吸，做好研究，記住：每個挑戰也是一個隱藏的機會。
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